Renouvellement du bail commercial
Conformément à l’article L. 145-9 du Code commerce, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’une prise de congé avec 6 mois de préavis ou d’une demande de renouvellement du bail.
Les règles relatives au renouvellement des baux commerciaux sont régis par les articles L145-9 à L145-12 du Code du commerce.
Avant de préciser plus largement les règles applicables au renouvellement, il s’avère pertinent de rappeler que le droit au renouvellement est d’ordre public ce qui signifie qu’aucune disposition contractuelle ne peut y déroger.
Néanmoins, pour en bénéficier, le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application du statut, telles que définies à l’article L. 145-1 du Code de commerce rappelées ici :
- l’existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local
- l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans l’immeuble loué
- l’immatriculation du propriétaire du fonds au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers Par ailleurs, le locataire doit être prioritaire du fonds et le fonds doit avoir été exploité pendant une certaine durée, sauf motif légitime de non exploitation.
Notez que toutes ces conditions sont cumulatives. Par conséquent, l’absence de l’une d’entre elles fait perdre le droit au renouvellement.
La demande de renouvellement provient généralement du bailleur mais peut également être émise par le preneur.
Quelles sont les spécificités du congé de renouvellement émis à l’initiative du bailleur ?
En principe, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire. Ce congé vise à acter son souhait de conclure un nouveau bail (bail de renouvellement) et potentiellement de proposer un nouveau loyer voire de modifier certaines des stipulations du bail en cours.
Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant le délai d’expiration du bail. Notez que le délai de 6 mois n’est qu’un délai minimal, le bailleur restant libre de délivrer un congé plus en amont.
Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier s’avère obligatoire pour la notification d’un congé, à peine de nullité du congé.
Le bailleur peut faire délivrer un congé qui propose le renouvellement ou bien qui refuse le droit au renouvellement.
Quels sont les deux choix offerts au bailleur lors du renouvellement ?
Dans le premier cas, si le bailleur souhaite offrir le renouvellement à son preneur, le congé sera délivré afin de mettre un terme au bail en cours avec offre d’un nouveau bail renouvelé. Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement.
S’agissant du locataire, ce dernier peut accepter le principe du renouvellement mais contester les modalités de l’offre. Si le désaccord des parties porte sur un élément essentiel du contrat, comme le point de départ du bail renouvellement, l’acceptation du locataire ne sera pas considérée comme valable et le contrat de bail n’est pas formé.
Si le désaccord porte sur le montant du loyer, le locataire doit alors saisir le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
Alternativement, si le bailleur transmet à son preneur un congé refusant le renouvellement, ce document devra impérativement mentionner, à peine de nullité, les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
Quelles sont les règles applicables au congé pour renouvellement émis à l’initiative du locataire ?
Dès lors que le bailleur n’agit pas au cours des 6 mois suivant la date d’expiration du contrat de bail, le locataire peut alors prendre position.
Premièrement, il peut décider de garder le silence, auquel cas le bail sera poursuivi tacitement. Une telle situation présente toutefois le risque que le loyer soit déplafonné à l’issue de la douzième année.
Alternativement, le preneur peut signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail conformément à l’article L. 145-10, alinéa 1er du code de commerce. Il s’agit ici pour le locataire d’inviter son bailleur à prendre position sur la suite qu’il entend donner au bail. Ce même article dispose que le locataire devra formuler sa demande de renouvellement dans les 6 mois suivants l’expiration du contrat de bail ou lors de sa tacite reconduction.
En revanche, si la demande n’est initiée qu’à l’issue de la neuvième année, elle prendra effet le premier jour du trimestre civil qui la suit conformément à l’article L.145-12 alinéa 3 du Code de commerce. Cette situation présente deux avantages: d’une part, elle permet d’appliquer les règles de calcul du loyer renouvelé prévues pour les baux dont la durée est de 9 ans , d’autre part, elle permet de mettre fin à la tacite reconduction du bail, et ainsi éviter toute poursuite au-delà des 12 ans, lesquels une fois dépassés, conduisent au déplafonnement.
Quelles sont les modalités et le contenu d’une telle demande de renouvellement à l’initiative du locataire ?
Celle-ci peut être faite soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire qui nécessite l‘intervention d’un huissier. Le cabinet recommande vivement au client preneur d’adresser leur congé par acte d’huissier pour éviter toutes contestations ultérieures.
Comment le bailleur peut il réagir suite à la réception d’une demande de renouvellement provenant de son locataire ?
Le Bailleur a alors deux possibilités : soit il peut accepter la demande qui lui est adressée soit la refuser.
En cas d’acceptation, aucune forme particulière n’est requise. Cependant, si le bailleur accepte le principe du renouvellement mais souhaite modifier le montant du loyer, il devra faire connaitre au preneur le montant du loyer souhaité.
En cas de refus, conformément à l’article L. 145-10, alinéa 4, du Code de commerce, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire part de son refus.
A défaut, son silence vaudra acceptation. Ce refus devra être formalisé par acte extrajudiciaire. Le bailleur pourra refuser d’accorder le renouvellement sans indemnité d’éviction. Dans un tel cas, il aura l’obligation d’exposer dans son courrier le motif de sa décision.
Au contraire, si dans son courrier de refus le propriétaire propose le versement d’une indemnité d’éviction, aucune justification supplémentaire ne sera espérée.
A compter de la signification, le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour contester le refus.
La fin du bail et son renouvellement sont des sujets techniques et impliquent notamment le respect d’un important formalisme. Il s’avère impératif de vous faire conseiller sur ces sujets par un cabinet expert en la matière tel que le nôtre, YM AVOCATS.