Fin du bail commercial : quelles possibilités ?
Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 années avec des échéances triennales tous les 3 ans, d’où son nom de bail 3.6.9.
Mais quelles sont les issues possibles à la fin du bail ? Résiliation ? Congé avec ou sans renouvellement ? Congé avec ou sans indemnité d’éviction ?
Comment la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur prend-elle fin, ou à l’inverse comment se poursuit-elle ?
Que vous soyez bailleur ou preneur à bail, lisez l’article qui suit et faites-vous accompagner à l’approche du terme du contrat afin d’anticiper la suite de votre relation contractuelle.
Le congé du bailleur avec renouvellement du bail
Tout d’abord, il est possible qu’à la fin du bail commercial, le bailleur adresse un congé avec renouvellement au locataire. Mais qu’est-ce qu’un congé ? Un congé est un document unilatéral dans lequel le bailleur va faire part de sa volonté au locataire de proposer ou de refuser le renouvellement du contrat. Le congé avec renouvellement doit être communiqué dans les 6 mois avant le terme du bail par acte d’huissier, comme le prévoit l’article L 145-9 du Code de Commerce. Le bailleur peut choisir de modifier le montant du loyer pour le bail renouvelé.
Ainsi, plusieurs possibilités s’offrent au locataire. Tout d’abord, ce dernier peut accepter l’offre de renouvellement en communiquant son accord par tout moyen ou sans réagir puisque le silence vaut acceptation dans ce cas précis. Il est important de préciser que l’accord du preneur sur le renouvellement ne vaut pas accord sur le loyer proposé par le bailleur. Dans ce contexte, il est ainsi fortement recommandé pour le preneur de préciser s’il refuse le loyer proposé par le bailleur.
En cas d’accord entre les parties sur le renouvellement du bail et ses conditions, ce renouvellement s’opérera en concluant le bail renouvelé. S’il existe toujours un désaccord sur le montant du loyer à payer, la partie souhaitant une modification de ce loyer devra agir en justice dans un délai de 2 ans à partir de la date d’effet du congé.
La seconde possibilité pour le locataire est le refus de renouvellement du bail qui peut s’effectuer par les moyens de son choix. Ce refus de renouvellement est toutefois assez rare puisque le locataire va souvent privilégier la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail. En cas de refus, le bail commercial prendra fin, le locataire devra donc restituer les locaux sans avoir le droit à une quelconque indemnité.
La demande de renouvellement du locataire avant la fin du bail
Dans le sens inverse, le locataire a la possibilité d’adresser une demande de renouvellement du bail au bailleur 6 mois avant le terme du bail. Cette demande de renouvellement peut s’effectuer par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier, toujours selon l’article L 145-10 du Code de Commerce. En pratique toutefois, et pour éviter toute difficulté, nous vous recommandons vivement le recours à l’acte d’huissier.
Tout comme le locataire en cas de congé de renouvellement du bail, le bailleur dispose des mêmes prérogatives puisqu’il pourra accepter cette demande de renouvellement du bail par le locataire sans réagir ou en communiquant son accord par tout moyen. De même, son acceptation de renouvellement ne vaudra pas accord sur le loyer proposé par le locataire. Il est ainsi fortement recommandé pour le bailleur de préciser s’il refuse le loyer proposé par son preneur.
L’acceptation de la demande de renouvellement du bail par le bailleur produira les mêmes effets que lorsque le locataire accepte le congé du bailleur avec renouvellement, c’est-à-dire que le bail sera renouvelé en cas d’accord entre les parties sur le renouvellement et ses conditions, conduisant généralement à la signature d’un acte de renouvellement. Là encore, il sera toujours possible pour la partie qui souhaite une modification du loyer d’agir en justice dans un délai de 2 ans à partir de la date d’effet du nouveau bail.
Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement du bail commercial. Ce refus devra s’effectuer par acte d’huissier dans un délai de 3 mois à partir de la demande de renouvellement du locataire. Suite à ce refus, le bail prendra fin avec une restitution des locaux par le locataire. Ce dernier aura toutefois le droit à une indemnité d’éviction versée par le bailleur, étant précisé ici que le montant de cette indemnité génère un important contentieux.
Le congé du bailleur sans offre de renouvellement
Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial conclut avec le locataire, il devra faire signifier à ce dernier un congé sans offre de renouvellement dans un délai d’au moins 6 mois avant le terme du bail en application de l’article L 145-9 du Code de Commerce.
Dans ce cas, le bail commercial prend fin, entraînant une restitution du local par le locataire et le versement d’une indemnité d’éviction du bailleur au preneur, sauf exceptions limitativement prévues à l’article L 145-1 du Code de commerce, comme par exemple le motif grave et légitime reproché au locataire ou en cas de démolition de l’immeuble.
En cas d’absence d’initiative du bailleur et du locataire avant la fin du bail
Il est des cas où aucune des parties au contrat ne va prendre d’initiative avant la fin du bail pour continuer ou, au contraire, mettre fin à leur relation contractuelle. Dans cette situation, le bail sera prolongé tacitement, c’est-à-dire que le bail se poursuivra sans formalités particulières jusqu’à ce qu’il soit renouvelé ou jusqu’à ce qu’il prenne fin à l’initiative du locataire ou du bailleur. Cette initiative pourra se traduire par un congé avec ou sans offre de renouvellement du bailleur au locataire par acte d’huissier, et ce, à tout moment dans un délai de 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par exemple, si le bailleur délivre son congé le 10 septembre pour le 31 mars de l’année suivante, le bailleur aura donné son congé dans un délai de 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Alternativement, l’initiative peut également correspondre à une demande de renouvellement du bail adressée par le locataire à tout moment, par acte d’huissier ou par courrier recommandé dans l’hypothèse où le locataire souhaite prolonger la durée du bail.
Attention toutefois, au cas où le bail commercial se poursuit tacitement au-delà de 12 ans. En effet, dans cette hypothèse, le bailleur pourra solliciter le déplafonnement du loyer et ainsi sa fixation à la valeur locative. En résumé, une attention particulière doit être portée à la gestion de vos baux commerciaux notamment à l’approche du terme du contrat.