Le bail commercial est un contrat extrêmement encadré par la loi. En effet, la réglementation sur le bail commercial offre au preneur un statut très protecteur. Ce statut régit notamment la durée minimale de ce contrat (9 ans), le droit au renouvellement du bail ou encore l’impossibilité pour le bailleur de refacturer au preneur certaines charges. Il comprend un ensemble de règles impératives, auxquelles les parties ne peuvent pas déroger.
Sous réserve du respect de ces dispositions impératives, les parties restent libres d’aménager leur relation contractuelle comme elles l’entendent. A ce titre, elles peuvent souhaiter prévoir une clause très fréquente dans les baux commerciaux qu’on appelle une « clause résolutoire ».
Nous revenons dans cet article sur le concept de cette clause résolutoire avant de vous indiquer ses modalités de mise en œuvre.
QU’EST CE QU’UNE CLAUSE RÉSOLUTOIRE?
La clause résolutoire est prévue dans le Code de commerce. En effet, l’article 145-41 de ce code dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Dans les faits, cette clause va permettre de sanctionner la partie ayant commis une faute dans l’exécution de ses obligations prévues au bail commercial, en mettant un terme au contrat.
Grâce à cette clause, et sous réserve des précisions apportées ci-après, la partie qui se plaint du manquement de son cocontractant va pourvoir obtenir une résiliation automatique du contrat, sans attendre la fin de celui-ci.
A titre d’exemple, le bailleur pourra mettre en jeu la clause résolutoire pour sanctionner les manquements du locataire tels que le non-paiement du loyer, la dégradation des locaux ou encore l’utilisation de ces derniers à des fins différentes de celles convenues dans le bail.
En résumé, le but de cette clause est de faciliter la rupture du bail commercial en offrant aux parties un fondement contractuel clair qui permet à la partie subissant le manquement contractuel de se protéger et d’obtenir la résiliation du contrat.
L’insertion d’une clause résolutoire s’avère donc indispensable afin que les parties ne soient pas contraintes d’attendre la date d’échéance du bail pour pouvoir le résilier en cas de manquements graves de l’autre partie.
COMMENT S’APPLIQUE CETTE CLAUSE RÉSOLUTOIRE?
Afin que cette clause résolutoire puisse produire ses effets le moment venu, il est fondamental de bien la rédiger. Plusieurs conditions doivent être réunies :
- Il faut rapporter une preuve du manquement contractuel invoqué. N’hésitez pas à faire constater par huissier le manquement quand cela est possible ou bien acter par email le manquement que vous reprochez à votre locataire.
- Que le manquement reproché à la partie soit expressément mentionné dans la clause résolutoire, d’où l’importance de bien la rédiger. Par exemple, si le bailleur souhaite faire jouer la clause résolutoire en cas de défaut de règlement par le locataire des charges locatives, la clause résolutoire doit précisément prévoir ce manquement. Si elle ne vise que le non-paiement des loyers, alors elle ne pourra pas être valablement invoquée.
- Qu’elle soit appliquée de bonne foi. Par exemple, la mauvaise foi du bailleur a été retenue lorsque celui-ci a adressé un commandement de payer à son locataire alors même qu’il savait ce dernier en congés.
- La clause résolutoire produit ses effets un mois après un commandement adressé au locataire, resté infructueux. Ce commandement s’analyse comme une ultime mise en garde, une dernière demande faite au locataire de respecter ses obligations contractuelles.
Toute disposition contractuelle contraire sera réputée non écrite.
La procédure de mise en œuvre de cette clause résolutoire, très encadrée, doit également être respectée à la lettre :
- Le commandement de payer ou la sommation doivent être notifiés par acte d’huissier.
- Le commandement devra reproduire intégralement la clause résolutoire.
- Il précisera de façon détaillée les obligations du bail qui n’ont pas été respectées par la partie défaillante. En pratique, le commandement ne peut pas se contenter de rappeler au locataire le besoin de respecter les obligations figurant au bail. Il doit lister les manquements allégués. Cette exigence permet à la partie ayant reçu le commandement ou la sommation de connaitre précisément le manquement qui lui est reproché et ainsi de régulariser la situation sans délai.
- Il est impératif de préciser dans le commandement, le délai d’un mois accordé au preneur pour cesser l’infraction. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai, et dans l’hypothèse où le manquement n’aurait pas été régularisé, que le bail pourra être résilié de plein droit. Ce délai d’un mois doit être indiqué sous peine de nullité du commandement.
Si l’ensemble de ces conditions a bien été respecté, la partie invoquant la clause résolutoire devra la faire « constater » devant la juridiction compétente.
Le cas échéant, et sous réserve de ce qui est précisé ci-après, le juge vérifiera le respect des conditions détaillées ci-avant pour prononcer l’acquisition de la clause résolutoire. Il ne devra pas juger de la proportionnalité de la sanction (mise en œuvre de la clause résolutoire) par rapport au manquement invoqué.
FACULTÉ POUR LE JUGE D’OCTROYER UN DÉLAI DE PAIEMENT AU LOCATAIRE
Dans l’hypothèse où le bailleur invoquerait la clause résolutoire en raison du manquement du locataire à son obligation de paiement du loyer, le preneur peut demander au juge de lui accorder des délais de paiement et ainsi faire échec à la résiliation du bail.
En effet, l’article L145-41, alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges (…) peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. (…)».
Attention : notez que le juge reste seul décisionnaire dans sa décision d’accepter ou de refuser la demande de délai de paiement du locataire. Il pourra notamment la refuser s’il constate que les infractions reprochées au preneur s’avèrent très anciennes et persistantes.
Vous l’avez compris, si la clause résolutoire n’est pas une clause obligatoire du contrat de bail commercial, elle n’en demeure pas moins une clause essentielle.
Sa rédaction et sa mise en œuvre sont des étapes déterminantes auxquelles il convient d’apporter le plus grand soin.
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L’équipe YM AVOCATS
