Au Cabinet YM AVOCATS, nous conseillons à la fois les Bailleurs et les Preneurs et constatons en cette période pour le moins troublée de Covid-19 une évolution notable de leurs comportements respectifs notamment lors de la négociation d’un nouveau bail. En effet, la crise actuelle met à mal nos reflexes pour déterminer la valeur locative du local en question et bouleverse donc les repères habituels des professionnels de l’immobilier commercial.
En effet, il convient de concilier d’une part les Bailleurs qui recherchent une stabilité de leurs loyers et visent à obtenir une visibilisé à long terme de leur flux locatif et, d’autre part les Preneurs qui hésitent à entreprendre dans ce contexte ambiant de crise et d’incertitude et cherchent à minimiser leur exposition financière.
Ces contraintes, bien concrètes, impactent au quotidien notre activité et les négociations que nous menons pour nos clients.
Nous distinguerons ici plusieurs cas de figure.
- En présence d’une négociation d’un nouveau bail commercial, des efforts significatifs sont demandés au Bailleur qui accepte généralement de consentir des franchises de loyer plus importantes que d’habitude. Nous notons alors un écart accentué entre le loyer de présentation et le loyer économique (celui réellement supporté par le locataire).
- Un autre cas qui fait l’objet de consultation : il concerne les Preneurs qui subissent une perte de chiffre d’affaires directement liée à la baisse de fréquentation (restaurateurs, salles de sport…). A noter que le secteur tertiaire avec un recours massif au télétravail du personnel, impacte d’autant la baisse de fréquentation des commerces concernés notamment ceux situés dans les quartiers d’affaires. Ainsi, peut-il se révéler opportun d’accorder à ces Preneurs des échéances de paiement en contrepartie d’un effort sur la durée du contrat (telle que la renonciation du Preneur à une échéance triennale…)
- Enfin, et comme nous l’avions indiqué lors d’un précédent article, pour les locaux vides, nous notons au Cabinet un recours de plus en plus fréquent aux baux dérogatoires qui peuvent s’avérer être la solution adéquate pour satisfaire les intérêts des Bailleurs et des Preneurs. Ces baux dérogatoires peuvent être appréhendés comme un « contrat test » pour permettre à chacune des Parties de juger de l’opportunité de ce partenariat (qualité de l’emplacement ? fiabilité du locataire ? etc.). (n’hésitez pas à lire notre article : https://www.ymavocat.fr/post/bail-dérogatoire-les-règles-essentielles-a-connaitre )
Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner sur vos négociations actuelles.
YM AVOCATS
