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La clause résolutoire dans le bail commercial


L’intérêt du bailleur d’insérer une clause résolutoire dans le bail commercial est assez évident. Cette clause lui permet, sous certaines conditions, de mettre fin au contrat de bail, avant l’arrivée du terme, en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles.


Cette clause, optionnelle dans le bail commercial, présente l’avantage indéniable de s’imposer au juge, dont le rôle se limite au simple constat de l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, si le manquement reproché au locataire est valablement précisé dans la clause résolutoire, et que la procédure de mise en œuvre de ladite clause a été respectée, le juge devra simplement acter de l’acquisition de cette clause. Ceci entraine la résiliation du bail commercial. Il ne pourra pas minorer la sanction en estimant par exemple que le manquement n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.


Vous l’aurez compris, cette clause s’avère d’une utilité indéniable pour les bailleurs et représente corrélativement un véritable risque pour les preneurs. C’est pour cette raison que nous vous proposons de revenir sur cet outil juridique usuel dans les baux commerciaux.


1. La définition de la clause résolutoire du bail commercial


La clause résolutoire du bail commercial est un mécanisme contractuel qui permet au bailleur de faire cesser de plein droit les effets du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, sous réserve toutefois que cette obligation soit expressément visée dans la clause.


A titre d’exemple, il est fréquent de prévoir la faculté pour le bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire en cas d’impayé de loyer ou de charges ou en cas de non-entretien des locaux loués.


2. L’intérêt de la clause résolutoire du bail commercial


La clause résolutoire permet au propriétaire de résilier le bail commercial en cas de manquement du locataire sans attendre le terme du bail.


Une fois les conditions d’application réunies, il conviendra pour le Bailleur de saisir le tribunal aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette dernière s’impose au juge. Ce qui signifie, que le juge saisi en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire n’a aucun pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement contractuel.


3. La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial


La mise en œuvre de la clause résolutoire est encadrée par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le contrat de bail commercial ne peut pas déroger à ces dispositions qui sont d’ordre public.


En effet, cet article dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».


Il faut donc distinguer d’une part les conditions de fond et d’autre part les conditions de forme régissant la mise en œuvre de la clause résolutoire.


a. Les conditions de fond


Deux conditions de fond doivent être réunies pour permettre l’application de la clause résolutoire.


Premièrement, la clause résolutoire doit expressément mentionner dans le contrat de bail les manquements qui justifieront la mise en œuvre de la clause résolutoire.


Par exemple, si la clause résolutoire vise uniquement le non-paiement du loyer comme motif de mise en œuvre, il en découle que le non règlement des charges locatives par le locataire ne saurait justifier l’application de ladite clause. Il convient par conséquent d’être très précis dans la rédaction des manquements justifiant l’application de la clause.


Deuxièmement, la clause résolutoire doit être invoqué par un bailleur de bonne foi sous peine de se voir refuser l’application de la clause.


b. Les conditions de forme


La mise en œuvre d’une clause résolutoire exige que le bailleur ait préalablement délivré au locataire un commandement de payer/ commandement de faire afin de lui faire connaître les manquements contractuels reprochés. Selon la jurisprudence, le commandement doit impérativement mentionner :


- le délai d’un mois dont dispose le locataire pour remédier au manquement contractuel reproché ;

- et la clause contractuelle qui n’est pas respectée par le locataire.


Le commandement prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce doit nécessairement prendre la forme d’un acte d’huissier de justice. Il ne peut donc pas par exemple prendre la forme d’une simple mise en demeure ou être adressé par une lettre recommandée.


Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 21 décembre 2017, la Cour de cassation a en effet jugé que la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit ne peut résulter d’un acte extrajudiciaire.


4. La procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire


Une fois que les conditions de fond et de forme sont respectées, le bailleur peut alors solliciter la résiliation du bail commercial en assignant le locataire afin d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire. Cette procédure peut être réalisée via une assignation au fond ou en référé, tout dépendra des faits du dossier et de la rédaction de la clause.


Nous tenons ici à vous préciser que dans l’hypothèse où la clause résolutoire serait engagée pour un non-règlement des loyers, le locataire assigné pourra parfaitement demander au juge un étalement de sa dette locative, ce que le magistrat aura généralement tendance à accepter s’il estime le locataire de bonne foi et en mesure d’honorer l’échéancier sollicité.


Vous l’aurez compris, la rédaction de la clause résolutoire dans un contrat de bail commercial nécessite une grande rigueur et sa mise en œuvre en pratique obéit à des règles procédurales strictes.


Le Cabinet YM AVOCATS est à votre disposition pour vous conseiller sur ce sujet.

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