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Faisons le point sur la SCI



  • Qu’est-ce qu’une SCI ?


La société civile immobilière dénommée SCI est une forme de société qui a pour objet d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier.


  • Les conditions de la création d’une SCI


- Une SCI doit comporter au minimum 2 associés (personnes morales ou personnes physiques).

- L’objet social de la SCI doit obligatoirement être civil et immobilier.

- Le capital social est librement fixé dans les statuts de la SCI.


  • Le régime fiscal de la SCI


La SCI en sa qualité de société civile est par principe soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Lorsque qu’elle est soumise à l’IR, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire. Elle est dite « transparente », c'est-à-dire que la structure n'est pas directement imposable. Ce sont les associés eux-mêmes qui sont tenus de déclarer leur quote-part des bénéfices au titre des revenus fonciers directement dans leur déclaration d’imposition personnelle et de régler l’impôt effectivement dû.


Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Depuis 2019, notez que ce choix n’est plus irrévocable. Ainsi, lorsque la SCI est soumise à l’IS, elle est dite « opaque », cela signifie que les bénéfices de la société sont directement soumis à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 15% sur les premiers 38.120 euros et au taux de 33.33% au-delà.


Dans ce cas-là, la tenue de la comptabilité s’avère obligatoire.


En outre, la SCI sera dans l’obligation de tenir une comptabilité si 2 des 3 seuils suivants sont atteints :


- Total bilan : 1 550 000 euros

- Chiffre d’affaires : 3 100 000 euros

- Nombre de salariés : 50 personnes


  • Les charges déductibles en SCI


Les charges déductibles sont celles qui peuvent être déduites du résultat de la SCI. Elles sont définies à l’article 13 du code général des impôts (CGI). Cet article dispose qu’il s’agit de « dépenses nécessaires à l’acquisition et à la conservation du revenu ». En particulier, les charges déductibles de l’imposition foncière sont présentes aux articles 29 et 31 du CGI.

Les charges déductibles en SCI imposées l’IR

Les charges déductibles en SCI imposées l’IS

- Les dépenses d’entretien et de réparation, - Les primes d’assurance, - Les charges récupérables non remboursées, - Les provisions pour charges de copropriétés, - Les dépenses d’amélioration, - Les intérêts d’emprunts, - La taxe foncière et les autres taxes assimilées, - Les frais de gestion, - L’indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial.

- Amortissement de l’immeuble, - Frais de l’acte notarié d’acquisition de l’immeuble, - Droits d’enregistrement, - Frais d’agence, - Toutes les charges déductibles habituellement admises en déduction des revenus fonciers.

Pour être déductibles, ces charges doivent répondre à trois conditions :


- les charges ne peuvent être déductibles que pour les immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;

- les charges doivent avoir été engagées dans le but d’acquérir ou de conserver le revenu ;

- les charges doivent avoir été effectivement supportées par le contribuable.


  • L’impact du régime fiscal en cas de plus-value lors de la revente du bien


Le choix du régime fiscal va également dépendre de la durée de détention envisagée de l’actif immobilier.


Plus précisément, en cas d’imposition à l’IR, la plus-value réalisée au moment de la vente de l’immeuble sera soumise au régime de la plus-value des particuliers, qui prévoit notamment un abattement au-delà d’une certaine durée de détention. Au contraire, le régime applicable à une SCI soumise à l’IS sera celui des plus-values des professionnels, qui ne prévoit quant à lui aucune forme d’abattement.


Le choix du régime fiscal d’une SCI relève d’une décision importante. Il convient de l’étudier avec attention notamment afin de définir une stratégie patrimoniale efficace.


  • Les démarches à accomplir pour la création d’une SCI


Comme pour toute constitution de société, les étapes en vue de la création d’une SCI sont les suivantes :


- la rédaction des statuts ;

- l’enregistrement des statuts au service des impôts,

- la publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) ;

- l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du Tribunal de commerce ; et

- la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.


Compte tenu des règles complexes qui entourent le régime juridique et fiscal de la SCI, l’accompagnement par un avocat spécialisé dans ce domaine s’impose.


Des questions ? N’hésitez pas à nous contacter.


L’équipe YM AVOCATS

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