L’article 1728 du Code civil impose au locataire d’user de la chose louée suivant la destination donnée par le bail. En ce sens, le contrat de bail prévoit généralement une clause de « destination » ou de « spécialisation » des locaux afin de préciser les activités que le locataire pourra exercer dans ses locaux.
La clause de « destination » ou de « spécialisation » s’impose au commerçant preneur jusqu’au terme du contrat. Le preneur ne peut donc pas modifier son activité, sauf accord du bailleur.
I- La procédure de déspécialisation partielle
On parle de déspécialisation partielle, lorsque le locataire peut adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires. A titre d’illustration, ont été admises comme activités connexes ou complémentaires de l’activité principale de garage et la location de véhicules ou encore pour l’activité principale de coiffure celle de vente de produits de beauté.
Dans ce cas, le locataire doit informer son bailleur par acte d’huissier ou par simple lettre recommandée avec accusé réception de l’usage de la faculté de déspécialisation partielle en y mentionnant la ou les activité(s) souhaitée(s).
Le bailleur qui est tenu de répondre dans un délai de deux mois, peut uniquement contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité.
À défaut de réponse dans le délai de 2 mois, le bailleur ne peut plus contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité adjointe.
La déspécialisation partielle pourra être mise en œuvre.
II- La procédure de déspécialisation totale
On parle de déspécialisation totale, lorsque le locataire est autorisé à réaliser un changement total d’activité ou ajouter une nouvelle activité ni connexe ni complémentaire à l’activité existante.
Par exemple, un fonds de toilettage d’animaux de compagnie, « activité peu rentable dans un marché presque saturé », a été autorisé à se transformer en un commerce d’accessoires, cadeaux et petits objets.
La demande de déspécialisation totale doit être notifiée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Dans le mois de la notification de la demande, le bailleur doit aviser, par acte d’huissier, les locataires auxquels il a consenti une clause d’exclusivité pour la même activité que celle visée dans la demande. Ces locataires doivent faire connaître leur position dans le mois de cette notification.
Le bailleur a trois mois pour répondre, dans les mêmes formes, à la demande de son preneur.
Il peut :
– l’accepter simplement ou l’accepter sous conditions ;
– demeurer silencieux (Attention, le silence du bailleur pendant trois mois vaut autorisation du preneur) ;
– s’y opposer en justifiant de son refus pour motif grave et légitime.
En cas de non-respect de la procédure de déspécialisation partielle ou totale, le bailleur ou le preneur s’expose à des sanctions telles que la résiliation du bail ou le refus de renouvellement.
Dans le cadre de la procédure de déspécialisation, un accompagnement par un professionnel du droit est vivement recommandé.
L’équipe YM AVOCATS
