Il est rappelé à l’article L. 145-45 du Code de commerce que l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de bail en cours. Toute clause contraire est donc réputée non écrite.
Ainsi, en fonction de la situation concernée, les trois options suivantes sont offertes au bail commercial en cas d’ouverture d’une procédure collective :
- la poursuite du bail commercial,
- la résiliation du bail commercial,
- et la cession du bail commercial.
1. La poursuite du bail commercial
1.1 Les conditions de la poursuite du bail
Le principe de la continuité des contrats en cours est une règle d’ordre public. Ainsi, en cas d’ouverture d’une procédure collective, le bail commercial se poursuit de plein droit.
En matière de sauvegarde ou de redressement judiciaire du preneur, l’administrateur judiciaire est exclusivement compétent pour décider de la poursuite ou non du bail commercial.
Néanmoins, si aucun administrateur n’est désigné, le locataire est tenu d’en faire la demande par LRAR, après avis conforme du mandataire judiciaire, ou, à défaut sur autorisation du juge commissaire.
Par ailleurs, en matière de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire a compétence exclusive pour prononcer la poursuite du bail commercial.
1.2 Les effets de la poursuite du bail
Les parties sont tenues de respecter le contrat de bail en cours. L’administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire doit s’assurer que le preneur est habilité à honorer le paiement des loyers car en cas de loyers impayés, le bailleur a la faculté de résilier le bail commercial.
2. La résiliation du bail
Dans cette situation, il faut distinguer la résiliation du bail à l’initiative de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire (1) de celle à l’initiative du bailleur (2).
2.1 La résiliation du bail à l’initiative de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire
L’administrateur ou le liquidateur judiciaire a la faculté de prononcer la résiliation anticipée du bail commercial sans justifier de motifs.
La résiliation du bail commercial prend effet le jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire de résilier le bail.
2.2 La résiliation du bail à l’initiative du bailleur
En cas de non-paiement des loyers et charges postérieurs par l’administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire après la procédure collective, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial soit par le biais d’une résolution judiciaire, soit par l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit.
Pour ce faire, il doit agir dans un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement ou de la publication du jugement d’ouverture en cas de liquidation judiciaire.
En outre, la résolution de plein droit pour non-paiement des loyers et charges postérieurs après l’ouverture de la procédure collective ne pourra produire effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peut solliciter auprès du juge des délais de paiement ainsi que la suspension et la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée.
3. La cession du bail commercial
La cession du bail commercial peut intervenir soit dans le cadre de la cession totale ou partielle de l’entreprise du locataire en cas de redressement judiciaire, soit de manière isolée, en cas de liquidation judiciaire. En cas de procédure de sauvegarde, seule la cession partielle est à envisager.
3.1 La cession du bail commercial par la cession de l’entreprise du locataire
Le plan du candidat repreneur doit avoir pour objectif, le maintien de l’activité, le maintien des emplois et l’apurement du passif.
Le contenu de l’offre doit par ailleurs comprendre l’ensemble des indications prévues par l’article L642-2 du Code de commerce et des garanties de paiement (chèque de banque ou garantie à première demande sans condition). L’offre du repreneur doit comporter la liste des contrats inclus dans cette offre.
Toutes les clauses relatives au bail commercial sont applicables au repreneur, à l’exception de celles qui sont restrictives à la cession qui seront privées d’effet, à savoir : l’accord écrit du bailleur à la cession, le droit de préférence ou de préemption du bailleur, les exigences de formes (acte authentique). Le droit de préemption des communes est également inapplicable dans ce cas de figure.
Dans certains cas, le tribunal pourra autoriser le cessionnaire à ajouter à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il s’agit du mécanisme dit de « cession-déspécialisation » prévu par l’article L.642-7 du Code de commerce.
3.2 La cession isolée du bail commercial
La cession d’un bail commercial peut intervenir en cas de liquidation judiciaire en dehors d’un plan de cession. Le juge commissaire peut soit ordonné la cession du bail aux enchères publiques, soit autorisé aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession.
La cession du bail autorisée par le juge commissaire et acceptée par le bailleur se fait aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective. L’administrateur ou le liquidateur judiciaire peut aussi céder le bail commercial dans les conditions prévues par le contrat de bail en vigueur.
Les clauses relatives au droit de préférence du bailleur ou à un tiers, à l’agrément du bailleur, ou encore le droit de préemption de la commune doivent être respectées
Enfin, la clause imposant la solidarité du cédant avec le cessionnaire est réputée non écrite en vertu de l’article L. 641-12 alinéa 5 du Code de commerce. Toutefois, le bailleur peut se prévaloir de la clause « de solidarité inversée » qui rend le cessionnaire garant du paiement de la totalité des arriérés de loyers dus par le preneur à la date de cession du bail.
Au Cabinet YM AVOCATS, nous conseillons à la fois les preneurs et les bailleurs afin de sécuriser leurs intérêts face à l’ouverture d’une procédure collective.
L’Équipe YM Avocats se tient à votre disposition.
