Vous êtes bailleur ou locataire d’un local commercial ? Vous êtes donc nécessairement concerné par le renouvellement du bail commercial.
💡 Vous le savez sans doute, le bail commercial est la plupart du temps conclu pour une durée de 9 ans.
Lorsque le bail arrive à son terme, le locataire bénéficie en principe du droit au renouvellement. Il s’agit d’un droit découlant de la « propriété commerciale » reconnue au Preneur, propre au statut des baux commerciaux.
Et qui dit renouvellement du bail dit loyer de renouvellement.
Mais comment se calcule-t-il ?
👉 LE PRINCIPE : la fixation à la « valeur locative ». La valeur locative peut se définir comme la valeur de marché pour le local considéré.
☝ L’EXCEPTION : le plafonnement du loyer de renouvellement qui permet de limiter la variation du loyer de renouvellement grâce à l’indice choisi dans le bail (ILC, ILAT).
🔒 Ce mécanisme agit comme un verrou en instaurant un montant plafond et protège le locataire en limitant la hausse du loyer.
Dans quels cas le locataire peut-il bénéficier du plafonnement ?
✅ Consentement des 2 parties qui actent du plafonnement soit dans le bail initial soit dans le renouvellement ;
✅Valeur locative > loyer en cours ;
✅Bail commercial conclu pour une durée de 9 ans
🔓 Il arrive des cas ou l’exception à savoir le plafonnement du loyer, doit être écartée. On parle alors du déplafonnement du loyer de renouvellement.
Ceci implique que le ‘verrou’ du plafonnement ne s’appliquerait plus et que l’on revient au principe de base à savoir la fixation du loyer de renouvellement à la ‘valeur locative’.
Ce principe s’applique d’office lorsque :
✅Le bail s’est poursuivi par tacite prorogation au-delà de 12 ans ou s’il a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans
✅Les facteurs locaux de commercialité ont évolué depuis la conclusion du bail initial (modification de l’environnement, nouvelle station de métro proche du commerce, etc.)
✅Les locaux sont monovalents c’est à dire qu’ils sont destinés à une seule activité (théâtre, cinéma, hôtel etc.)
✅Les locaux sont à usage exclusif de bureaux
✅Les parties ont exclu le principe du plafonnement du loyer qui n’est pas d’ordre public
✅L’activité a été modifiée en cours de bail
Le sujet du loyer de renouvellement vous concerne ?
Il doit être impérativement anticipé au moment de la négociation du bail initial afin d’éviter au maximum toute tension voire contentieux au moment du renouvellement.
Notez simplement qu’il s’agit d’un post généraliste qui ne détaille pas tous les cas ni les mécanismes.
