En quelques jours, le Covid-19 a transformé de façon radicale la vie économique de la France.
Dans son discours télévisé en date du 16 mars 2020, le Président de la République a annoncé une série de mesures urgentes visant à rassurer les acteurs économiques en cette période de crise. Au titre de ces mesures, il a notamment fait référence à la suspension du paiement des loyers commerciaux.
Le gouvernement a adopté dans la foulée plusieurs ordonnances pour mettre en œuvre les annonces du Président.
Dans le présent article, nous revenons sur l’ordonnance du 25 mars 2020 N°2020/316 qui précise les conditions dans lesquelles la suspension du paiement des loyers commerciaux peut intervenir.
L’objectif ici est d’apporter des réponses pratiques à vos interrogations, que vous soyez preneurs ou bailleurs commerciaux.
DE QUELLES MESURES PARLE-T-ON EXACTEMENT ?
L’ordonnance du 25 mars 2020 permet au Preneur, dans certaines conditions, de suspendre le paiement des loyers commerciaux. Ceci lui permet d’éviter que sa responsabilité contractuelle soit engagée pour non-exécution de son obligation de paiement du loyer et des charges, obligation essentielle de son contrat de bail commercial.
Nous attirons ici votre attention sur le fait qu’il ne s’agit là que d’une suspension et non d’une annulation de la dette locative.
Plus précisément, il est prévu que le Bailleur ne pourra pas sanctionner le Preneur, en cas de défaut de paiement du loyer, notamment en faisant jouer la clause résolutoire du bail.
En effet, il est prévu que les personnes bénéficiaires du dispositif (point traité ci-après) ne pourront encourir « aucune pénalité financière, intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux » et ce nonobstant toute disposition législative (disposition application en temps normal, hors crise du Covid -19) ou contractuelle contraire.
QUI PEUT BÉNÉFICIER DE CETTE MESURE ?
Les personnes pouvant bénéficier de cette mesure sont les Preneurs à bail commercial qui sont bénéficiaires du Fonds de solidarité.
Les critères pour bénéficier de ce Fonds de solidarité sont détaillés dans l’ordonnance du 30 mars 2020 N°2020/371.
Nous vous rappelons ci-après les critères principaux pour être éligibles à ce dispositif :
- Etre une personne privée (individu) ou morale (entreprise), résidente fiscale française;
- Avoir débuté son activité avant le 1er février 2020 ;
- Ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
- Avoir un effectif salarial inférieur ou égal à 10 salariés ;
- Avoir un chiffre d’affaires inférieur à 1 million d’euros pour le dernier exercice clos (NB : Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, il convient de calculer le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020, ce dernier doit être inférieur à 83.333 euros) ;
- Bénéfice imposable au titre de l’activité inférieur à 60.000 euros au titre du dernier exercice clos ;
- L’entreprise a fait l’objet d’une fermeture administrative (typiquement les bars ou les restaurants, et plus généralement tous les commerces dont l’activité n’est pas nécessaire en temps de crise) OU a enregistré une perte de 70% minimum de son chiffre d’affaires durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020.
Les entreprises qui ne rentrent pas dans les critères susvisés doivent continuer à régler leurs loyers commerciaux conformément aux modalités indiquées dans le bail (même montant, même date de règlement, etc.). Rien n’empêche toutefois le Preneur de solliciter son Bailleur pour lui demander la suspension amiable du versement des loyers. Nous vous précisons que dans ce cas, le Bailleur n’a aucune obligation de donner une suite favorable à la demande du Preneur.
Attention : nous vous déconseillons vivement de suspendre unilatéralement le règlement de vos loyers, sans en avoir au préalable discuté avec votre Bailleur. Ceci pourrait entraîner un contentieux ultérieur avec lui.
DE QUELS LOYERS PARLE-T-ON ?
Le dispositif de suspension du paiement des loyers s’applique aux loyers commerciaux et aux charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Compte tenu de l’incertitude actuelle sur la date à laquelle la pandémie sera endiguée, nous ne savons pas encore la date de fin de ce dispositif.
EXCLUSION A CE JOUR DES LOYERS D’HABITATION
A ce jour, aucun dispositif de suspension des loyers d’habitation n’a été adopté par le gouvernement. Les particuliers sont donc tenus de régler leur loyer dans le délai prévu au bail.
Compte tenu de ce qui précède, si vous êtes Preneur à bail, nous vous déconseillons fortement de prendre seul la décision de suspendre le règlement de vos loyers commerciaux en l’absence de conseil juridique. Il est en effet important d’être guidé pas à pas, sur les possibilités juridiques qui s’offrent à vous en cette situation exceptionnelle et d’amorcer un dialogue constructif avec votre Bailleur.
Côté Bailleur, et comme demandé par le Président Macron, un effort vous est demandé pour considérer avec bienveillance les éventuelles demandes de suspension de loyers que vous pourriez recevoir de vos Preneurs.
Plus que jamais dans cette période de crise, nous restons à votre disposition pour répondre à vos questions sur votre bail commercial.
L’équipe YM AVOCATS
