La sous-location désigne le fait pour un locataire de mettre à disposition, en contrepartie d’une rémunération, tout ou partie des locaux qu’il occupe au profit d’un tiers, le sous-locataire.
En principe interdite…
‘Sauf stipulation contraire au bail, ou accord du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite’ Art L.145-31 du Code de commerce.
Ainsi, la mise à disposition des locaux au bénéfice d’un tiers au contrat de bail est par principe interdite par le statut des baux commerciaux.
Néanmoins acceptée sous 2 conditions cumulatives
Les parties au contrat de bail commercial peuvent déroger au principe exposé ci-dessus en le prévoyant en amont – dans le bail – ou plus tard par une demande expresse du locataire principal auprès du bailleur.
Tant pour la sous-location totale que partielle, l’autorisation du bailleur s’avère obligatoire.
La demande de sous-location du locataire auprès du bailleur doit se faire par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dès réception, le bailleur dispose de 15 jours pour accepter ou refuser la demande, sans quoi son silence vaut acceptation.
Tant la demande du locataire que la réponse du bailleur doivent être formulées de façon claire et non équivoque.
Le bailleur doit concourir au contrat de sous-location dans un délai de 15 jours sauf si cette formalité est expressément écartée dans le bail. Toutefois, il est pleinement dans l’intérêt du sous-locataire de faire concourir le bailleur au contrat de sous-location afin de faire reconnaitre ses droits.
Les conditions de la sous-location ne doivent pas excéder les droits et obligations du bail principal. A titre d’exemple, le sous-locataire ne peut bénéficier d’un contrat dont la durée serait supérieure au bail initial. De même, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous locataire doit se tenir à l’exacte destination des locaux.
Les sanctions
La conclusion du sous-bail sans accord du bailleur ou bien le non-respect des formalités relatives à son concours sont sanctionnés par l’inopposabilité du contrat de sous-location à l’égard du bailleur. Dans ce cas, le bailleur peut mettre fin au bail de son locataire principal, ou refuser son renouvellement de plein droit sans aucune indemnité d’éviction.
Il en va de même pour le sous-locataire qui, considéré comme un occupant sans droit ni titre, n’aura droit à aucune indemnité d’éviction.
La relation bailleur – locataire principal
Les relations entre le locataire principal et son bailleur demeurent inchangées : plus qu’un simple intermédiaire, le locataire est garant de la bonne exécution du contrat et reste tenu de toutes ses obligations. En cas de manquement de la part de son sous-locataire, il sera responsable à l’égard du bailleur (par exemple en cas de dégradation des locaux imputables au sous-locataire).
La relation bailleur – sous-locataire
Aucun lien juridique direct n’existe entre le sous-locataire et le bailleur, toutefois, dans certains cas précis – en cas de manquement du locataire principal par exemple – le bailleur pourra se retourner contre le sous-locataire. Si le loyer de la sous-location est inférieur à celui du contrat de location principal, le bailleur ne pourra exiger que le montant du loyer de la sous-location. A l’inverse, si le prix du loyer excède celui convenu dans le contrat initial, le bailleur pourra exiger l’augmentation du loyer principal.
La relation locataire – sous-locataire
Le sous-locataire dispose des mêmes droits que le locataire principal, en revanche il ne peut se voir consentir plus de droits que le locataire n’en dispose.
Sauf s’il s’agit d’un bail dérogatoire, le sous-locataire dispose d’un droit au renouvellement à l’égard du locataire principal et du bailleur à l’issu de la durée du bail initial.
Si le renouvellement lui est refusé, il pourra alors prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.
Enfin, la résiliation du bail principal entrainera obligatoirement celui de sous-location.
Pour quelles raisons envisager la sous-location ?
– Intérêt économique : partage de tout ou partie du loyer et des charges
Intérêt social : lutter contre la désertion des bureaux, conséquence directe de l’émergence du télétravail
– Création de synergies inter-entreprises, dynamiser l’activité au travers d’une ambiance de travail collaborative, création de partenariats
Afin de réaliser votre opération de sous-location dans le strict respect des exigences légales et ainsi conclure votre contrat l’esprit tranquille, il est vivement recommandé que toutes les parties concernées soient accompagnées d’un conseil spécialisé en la manière.
Le cabinet YM Avocats vous accompagne pour la négociation et la rédaction de votre contrat de sous-location et plus généralement tout au long de la vie de votre bail commercial.
