Au moment de l’acquisition d’un bail commercial, le preneur peut être invité à verser une somme correspondant au droit au bail ou à un pas de porte. Bien que ces deux notions relèvent de régime juridique distinct, en pratique elles sont souvent confondues. Le but de ce bref article est justement de vous expliquer concrètement ce que recouvre chacun de ces termes.
Qu’est-ce que le pas de porte ?
Le pas de porte ou « droit d’entrée » se définit comme une somme définitivement acquise par le bailleur et versée par le locataire en une ou plusieurs fois au moment de la conclusion d’un bail commercial. Le montant du pas de porte est librement fixé par le bailleur.
Selon les circonstances, le pas de porte peut être qualifié :
· soit de supplément de loyer payé d’avance afin de se prémunir des éventuelles hausses de la valeur locative du bail.
· soit comme « la contrepartie d’éléments de nature diverse » notamment d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ou comme la dépréciation du local résultant des droits que le statut des baux commerciaux accorde au locataire.
Le pas de porte doit expressément figurer dans les dispositions du bail commercial. La clause prévue doit être précise, non-équivoque et indiquer clairement le montant, la nature et les modalités de paiement du pas de porte.
Qu’est-ce que le droit au bail ?
En vertu de l’article L. 142-2 du Code de commerce, le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Ce droit désigne la jouissance du local commercial où est exploité le fonds ainsi que le droit au renouvellement à l’issue de la période de jouissance temporaire. Ce droit convoité s’apprécie matériellement par le versement d’une somme du nouveau preneur du bail commercial au locataire sortant.
Qu’est-ce qui différencie le droit au bail du pas de porte ?
En premier lieu, les bénéficiaires de la somme versée sont différents selon qu’il s’agisse du droit au bail ou du pas de porte. Alors que la somme correspondant au droit au bail est destinée au locataire sortant, celle correspondant au pas de porte est versée au bailleur.
En second lieu, en matière fiscale, les règles diffèrent selon qu’il s’agisse du droit au bail ou du pas de porte. S’agissant du droit au bail, pour le locataire sortant, lors de la détermination de son revenu imposable, la somme correspondant au droit au bail sera déclarée au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tandis que, pour le locataire entrant, la comptabilisation du droit au bail devra figurer à l’actif du bilan.
Or, concernant le pas de porte, lorsque cette somme est perçue au titre de supplément de loyer, elle est considérée comme un revenu foncier et donc assujettie à la TVA. Alors que, lorsque la somme versée est perçue au titre d’indemnité compensatrice, elle n’est pas assujettie à la TVA pour le bailleur et ne sera donc pas soumise aux droits d’enregistrement pour le locataire.
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